游資或?qū)⑥D(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)

　　近來，二三線城市紛紛出臺樓市“限購令”。有媒體報(bào)道說，住建部已要求去年年末房價(jià)上漲幅度較大的一些城市出臺限購令細(xì)則。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將促使樓市投資轉(zhuǎn)向，商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒂瓉硗顿Y的“春天”。

　　游資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)

　　21 日，濟(jì)南住宅“限購令”掀開蓋頭。從去年上半年開始，在北京、上海等一線城市的引領(lǐng)下，鄭州、武漢、昆明等二線城市也紛紛出臺了不同版本的“限購令”，但其核心內(nèi)容都是限定未來一段時(shí)間內(nèi)居民家庭購房套數(shù)，并收緊銀行信貸。綜觀這些限購令，主要限制購買新建商品住房。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，預(yù)計(jì)全國還將陸續(xù)有城市加入限購行列，估計(jì)多數(shù)二線城市都將入圍。少數(shù)城市限購，效果并不明顯，但是數(shù)量多后，調(diào)控效果將很快顯現(xiàn)。

　　北京世紀(jì)萬邦集團(tuán)山東分公司副總經(jīng)理李曉鵬表示，限購令并沒有限制市民購買商鋪，實(shí)際上大部分投資者會(huì)把投資轉(zhuǎn)向商鋪、商住混合房屋等。

　　開發(fā)商轉(zhuǎn)舵

　　北京、上海等一線城市樓市一直是國內(nèi)房價(jià)的風(fēng)向標(biāo)。仲量聯(lián)行的一份報(bào)告顯示，去年北京、上海和香港三地的商業(yè)地產(chǎn)資本價(jià)值增長7%至12%。過去幾年房價(jià)漲得過快主要指的是住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)與同地區(qū)的住宅樓盤形成了商住價(jià)格倒掛的局面。去年商業(yè)地產(chǎn)開始受到投資者追捧，各大房地產(chǎn)公司主力進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，將商業(yè)地產(chǎn)視為避風(fēng)港。

　　濟(jì)南溫州商會(huì)會(huì)長夏三忠日前對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，溫州商會(huì)計(jì)劃在3年內(nèi)在山東開發(fā)50個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，以縣級市為主。先行者之一的高密凱地投資置業(yè)有限公司副總經(jīng)理陳昌威告訴導(dǎo)報(bào)記者，高密溫州精品淘寶街是他第一次涉足商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，此前他一直在濟(jì)南從事印刷行業(yè)。溫州商業(yè)模式的強(qiáng)勢植入，已經(jīng)讓他嘗到了甜頭。

　　持有相同觀點(diǎn)的還有綠城中國董事長宋衛(wèi)平，他在接受媒體采訪時(shí)表示，我國的縣級市商業(yè)中心、政治中心、文化中心都應(yīng)進(jìn)行新一輪改造，綠城中國將到一些地方去做商業(yè)綜合體，營造休閑的步行商業(yè)街及購物中心，配套一些酒店和住宅。該公司在山東膠州的綠城·紫薇廣場一期項(xiàng)目已經(jīng)開盤。

　　在此之前，大連萬達(dá)集團(tuán)、綠地集團(tuán)、魯商集團(tuán)等企業(yè)也紛紛在濟(jì)重金打造城市綜合體項(xiàng)目。濟(jì)南的五大商業(yè)片區(qū)也將因此呼之欲出。

　　地產(chǎn)商業(yè)就OK？

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目介紹中都喜歡宣傳自己高端、時(shí)尚。但是在濟(jì)南真正能做到時(shí)尚，并不容易。目前成功的案例只有銀座、貴和這些老“貴族”和剛剛開業(yè)不久的萬達(dá)廣場等綜合性商場。之前的伊勢丹、圣凱摩登城等以時(shí)尚和女性消費(fèi)為經(jīng)營主題的商場并不成功。

　　山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院品牌經(jīng)濟(jì)研究中心主任、導(dǎo)報(bào)特約評論員孫曰瑤表示，消費(fèi)者需求越來越個(gè)性化是大趨勢，商業(yè)地產(chǎn)市場必須要跟上需求的變化。相對于萬達(dá)廣場這樣包羅萬象的大型 城市綜合體，一般商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目想要成功，必須準(zhǔn)確定位，有明確的主題，才能在眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中“鶴立雞群”、“人丁興旺”。

　　中泉·新都匯是山東首家高端女性主題名品城，以女性體驗(yàn)式消費(fèi)為經(jīng)營主題，以購物、休閑、餐飲為經(jīng)營內(nèi)容，定位不可謂不精確。項(xiàng)目的營銷負(fù)責(zé)人周健告訴導(dǎo)報(bào)記者，做商業(yè)地產(chǎn)必須把握城市發(fā)展脈絡(luò)，遵循商圈發(fā)展軌跡，尋找市場空白。濟(jì)南目前還沒有專門的女性商場，這是市場空白；其次，濟(jì)南各大商圈悉數(shù)崛起，從百年西市場老商埠，到“中部金街”泉城路，再到“東部金街”花園路，濟(jì)南的商圈從西向東不斷延伸，財(cái)富中心逐漸東移。該項(xiàng)目選擇在花園路東段，正是因?yàn)榭吹搅嘶▓@路商圈的輻射能力，及歷城區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿Α?/P>

　　據(jù)說，新都匯LADY’S名品城集聚了國內(nèi)外一線品牌旗艦，是濟(jì)南東部最高品位、最具時(shí)尚氣息的商業(yè)新亮點(diǎn)，但是該項(xiàng)目總體面積并不大，能否引來高端品牌入駐，以及商家進(jìn)駐后的運(yùn)營等等，才是其作為商業(yè)地產(chǎn)能否成功的關(guān)鍵。

　　孫曰瑤說，定位其實(shí)是把雙刃劍，是“戰(zhàn)略撤退”，將市場細(xì)分，服務(wù)特定目標(biāo)群體。也意味著主動(dòng)放棄了相當(dāng)一部分市場，壓縮了基數(shù)。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)