開發(fā)商業(yè)綜合體項目風(fēng)險何在？

開發(fā)商業(yè)綜合體項目風(fēng)險何在？

——金承龍 2011年4年月8日

去冬今春來，有實力、有眼光點的投資商紛紛到二、三線城市搶地欲打造“大商業(yè)”的城市綜合體項目，但搶地造城潛在投資風(fēng)險還是巨大的。中國商業(yè)存在著體量迅速膨脹和商家銷售能力沒有提高之間的尖銳矛盾、在我國已相當(dāng)突出，近幾年來已呈現(xiàn)出不少非城市黃金地段所開發(fā)的“高新開發(fā)區(qū)”“郊區(qū)”大型商業(yè)項目難以成功案例，很多大型商場項目只是開張營業(yè)時的一陣紅，然后過不了多久時間就關(guān)門大吉。因為，現(xiàn)階段的中國商業(yè)地產(chǎn)項目身上壓著三座大山：一是招拍掛制度及中國現(xiàn)有的土地制度產(chǎn)生的高土地成本而迫使投資商在城郊區(qū)拿地，事實是除專業(yè)市場項目外，在非市區(qū)中心的黃金地段拿地是很難經(jīng)營成功的；二是一般公司缺乏大型商業(yè)項目所必須的、足夠的資源積累，大型商業(yè)項目，其招商組織相當(dāng)不易，有實力的商品經(jīng)營品牌公司不會與普通商業(yè)開發(fā)商合作，也不愿意到?jīng)]有把握、預(yù)計人氣不旺的地段入場；三是欠缺城中城商業(yè)項目運作經(jīng)驗的公司和沒有老練成熟的商業(yè)地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊、也就不可能將如此龐大而錯綜復(fù)雜的項目經(jīng)營成功。主要是：

一、            投資開發(fā)綜合體項目門檻很高，非一般開發(fā)商能運作成功的。我們常說的搞大型商業(yè)、商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)的有四高：一是資金量是首個高的門檻，二是人才也是比較高的門檻，第三個就是高技術(shù)難度；第四是一個很高風(fēng)險的行業(yè)，但成功后的利潤也高。說起資金、人才、商業(yè)資源鏈條配合等三個方面如何踏實安步進(jìn)入門檻，就是做商業(yè)地產(chǎn)的公司必得掌控的三個核心：資本運作好是核心；人才問題要放到核心；同時，商業(yè)品牌引進(jìn)也要放到核心。事實證明，萬達(dá)集團(tuán)通過努力都做到了，他們就能成功；通過多年的苦心經(jīng)營，萬達(dá)有了足夠的社會資源，腰板也硬了，有了根底，就可迅猛復(fù)制，以求得更快、更強的發(fā)展。

1、資金。投資開發(fā)大商業(yè)、商務(wù)和附帶有生活居住高檔社區(qū)的綜合體項目所需資金量巨大，且占用流動資金周期較長，對于沒有前期運行成功項目所回收的穩(wěn)定收入源作應(yīng)急預(yù)備的公司來說，會潛在一定的資金斷鏈風(fēng)險；況且一旦在開發(fā)過程中遇到宏觀經(jīng)濟(jì)大調(diào)整或國家銀根收緊時，要向社會融資保證項目投資資金的持續(xù)跟上是存在較大的困難。特別的一種情況是：前期規(guī)劃看好，而后期政府配套沒跟上時，極易搞得項目上下不是。若將項目續(xù)建到完工或等著開張時、公用市政等配套和人氣聚集沒到位就不便營業(yè)，后期運營肯定沒戲；若將項目停下來，則項目前期所投資金被沉淀、套住而抽不出，加上還息壓力，這樣務(wù)必會逼使項目操縱失敗的。

2、人才。做商業(yè)、商務(wù)地產(chǎn)的，特別是運作規(guī)模性的綜合體項目是完全不同于普遍小區(qū)住宅開發(fā)，其需運作管理協(xié)調(diào)層面和細(xì)節(jié)特多、各工作程序所開展的操作面交叉并煩瑣而開發(fā)周期要求卻很短。正因商業(yè)地產(chǎn)操作周期是有著特別高的要求，所以它的整個體系、人員建設(shè)、操作流程，包括推廣就會顯得很復(fù)雜。所以說，大型商業(yè)城中城如何經(jīng)營？資本如何運作？都是需求高水平的人來操作；發(fā)展商要大發(fā)展需要先夯實基礎(chǔ)，關(guān)鍵是靠優(yōu)秀的人才和雄厚的資金儲備；而經(jīng)營策劃大師和上市融資專家是關(guān)鍵人物。從萬達(dá)發(fā)展經(jīng)驗來看，想做商業(yè)綜合體是需要一個歷經(jīng)長年累月排除艱難險阻的修練過程，要吃“綜合體項目開發(fā)”的飯也不好將肚子一口氣就撐個飽。投資商只有通過海納百川，并擁有了充裕的業(yè)內(nèi)獨占鰲頭的、經(jīng)驗十分豐富的實戰(zhàn)高手或說奇才，才會有成功的希望。因為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，人才決定成敗，不僅需有商業(yè)性的策劃開發(fā)、工程、經(jīng)營人才，而且是這些人才應(yīng)俱備商業(yè)專才和綜合性相整合的“通才”；最最關(guān)鍵的是前期總策劃人及融資專才。而一般房開商都很難做到這一點的，往往是欠缺做綜合體運行之專業(yè)方面的用人經(jīng)驗、磨礪和人才儲備，光有勇氣而沒實力的能做成功嗎？心有余而力不足的做事總是十有八九會失利的。

3、有做商業(yè)性綜合體項目中的商業(yè)、商務(wù)容量權(quán)重較大，若商業(yè)商務(wù)這塊做不成功，就無從配套商住、公寓等子項目的開發(fā)成功。而擁有良好的商業(yè)資源鏈?zhǔn)谴_保商業(yè)經(jīng)營運行順暢的基本條件，萬達(dá)的商業(yè)資源積累已十分雄厚，關(guān)鍵條件的完備為其每個項目運作過程達(dá)成流暢并取得成功奠定了牢靠基礎(chǔ)。

（1）、事實證明，要將規(guī)模較大的商業(yè)綜合體項目做成功，首先需求選擇繁華地段，有商戶和消費支持力的區(qū)域進(jìn)行開發(fā)；然后需安排好資金；另外是，在開始的時候，務(wù)須要把人才、團(tuán)隊建設(shè)的事放在第一位。所以運作商業(yè)大項目沒有商業(yè)方面可靠把握的操作團(tuán)隊和人脈資源難以成功，沒有區(qū)域政府“支持”而索取得的黃金地段之優(yōu)勢資源也難以成功，若沒有充裕的品牌商戶和培育多年忠誠的客戶資源儲備、則更難以經(jīng)營成功。

（2）、規(guī)模性的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險之大，在于地產(chǎn)開發(fā)后，能不能及時招商并有一個好的運營效率，雖說訂單經(jīng)營模式的最大好處就在于能規(guī)避這方面的投資風(fēng)險，但愿意參與入場竟標(biāo)的經(jīng)銷經(jīng)營的品牌商資源何在、有多少家？占有的資源質(zhì)量如何？雙方協(xié)談成功的機(jī)率有多少，都是問題。據(jù)萬達(dá)高層人士介紹，萬達(dá)拿來地后通過一年多一點時間就能開張營業(yè)，是因為能在短期內(nèi)（拿地前就可完成招商的全部工作），怪不得其速率之快令業(yè)內(nèi)人士驚訝。

（3）有實力的房開企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)中，是在做強的基礎(chǔ)上擴(kuò)張做大。有商業(yè)運行經(jīng)驗開發(fā)商，一般依運營為導(dǎo)向的商業(yè)地產(chǎn)操作模式，來正確處理好產(chǎn)業(yè)鏈上下游利益關(guān)系的，堅持統(tǒng)一的經(jīng)營權(quán)，通過成熟的專業(yè)團(tuán)隊進(jìn)行優(yōu)化運作來獲取商業(yè)地產(chǎn)的長期收益。因為在商業(yè)地產(chǎn)運作中，投資商、開發(fā)商、商戶、消費者間是利益關(guān)聯(lián)體，整條鏈要運轉(zhuǎn)順利，需要有一個較合理的利益關(guān)系安排。萬達(dá)是如何做的呢？萬達(dá)的訂單式商業(yè)是為保障建設(shè)項目符合客戶要求而來的，其策劃程序是：先期調(diào)研——確定商場定位——預(yù)估業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和品牌布局——確定引入的品牌方向——依據(jù)品牌特點、功能需求、企業(yè)規(guī)模、資金狀況來下訂單——確定設(shè)計方案。從而到了今天，萬達(dá)商業(yè)的現(xiàn)狀已是十分喜人：通過經(jīng)營摸索，與幾十家跨國企業(yè)、世界500強企業(yè)建立了戰(zhàn)略聯(lián)盟，備簽了許多合作協(xié)議，雙方約定了權(quán)利義務(wù)。戰(zhàn)略合作協(xié)議有四個方面。第一，共同選址，對每一個店址大家提出意見，書面確認(rèn)。第二，技術(shù)對接，一個店誰要多少平方米，高度，出入口、交通體系等等，每個戰(zhàn)略合作伙伴出專業(yè)人員需與其規(guī)劃設(shè)計部進(jìn)行技術(shù)對接，之后再正式簽署確認(rèn)書。第三，平均租金。為了快速擴(kuò)張、發(fā)展，與所有加入合作的伙伴，都約定一個前提條件，就是必須條件是要先接受萬達(dá)的平均租金這個概念；全國的城市分三等租金。這樣做的好處是，每個店的租金具體多少不用續(xù)后談判，速度快。第四，先租后建。簽了租約之后，他們再看地投資。這四點加在一起，叫做萬達(dá)特色的“訂單地產(chǎn)”。所以，萬達(dá)商業(yè)能順?biāo)�推舟的快速走向成功。但作為一般性的房企是根本不能擁有如此�?yōu)勢的資源的，不是心想到就能達(dá)成目標(biāo)的，而是資源積累遠(yuǎn)沒有達(dá)到這樣一個高端的水準(zhǔn)。要達(dá)到資源的優(yōu)質(zhì)而厚積，需要商業(yè)運營的發(fā)展過程中去累積的，只有商業(yè)發(fā)展模式應(yīng)用得很成熟的企業(yè)、才可完全的擁有完整的商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，確保資源供給的有效性。沒有資源鏈的有效供給，談項目運作成功是十分困難的，圓滿成功的機(jī)會應(yīng)是不大。

  二、綜合體項目的資金回收相對商住項目慢。尤其需一提的是大型持有性的商業(yè)地產(chǎn)的租金回收慢長、比其它物業(yè)出售等經(jīng)營方式去比較確實難以在短期內(nèi)收回投資成本。

1、國內(nèi)大量的發(fā)展商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)都遇到這樣一個難題，當(dāng)項目快開發(fā)到最后時，感覺到資金持續(xù)投入困難。我們國家還沒建立完善的產(chǎn)業(yè)基金法，只有擁有融資專長人才并具有一定能力的商業(yè)地產(chǎn)公司，才可充分運用民間的資本來支撐地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)。因而對于計劃長期留存物業(yè)的項目，若其配建項目如商住沒及時開發(fā)并跟上出售或沒將變現(xiàn)一部分商業(yè)商務(wù)之結(jié)構(gòu)上屬非緊密型物業(yè)的話，要確保整體項目資金平穩(wěn)運作是很容易的，除非企業(yè)資本十分雄厚、有足夠的資金拆借或調(diào)劑能力，否則項目就很難運作成功。通常經(jīng)驗較成熟開發(fā)商的做法是出售加持有的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，是將商場局部或周圍臨街的、且相對獨立的商鋪拿出銷售，商業(yè)中心區(qū)域留存公司自主經(jīng)營，以便于快速收回部分投資，減少資本金不足的壓力。

2、變現(xiàn)難是商業(yè)地產(chǎn)的一個特色。做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的人就要看看難以變現(xiàn)時會不會對企業(yè)的資金鏈帶來斷裂危機(jī)，這就得特別慎重的去看待這方面風(fēng)險因素。諸多物業(yè)要是立馬變現(xiàn)的話是不現(xiàn)實的，尤其是遇上金融危機(jī)風(fēng)暴時，大家都易被資金套住，不約而同的在壓縮投資，確�，F(xiàn)有流動資金的安全，很少有資金實力好的企業(yè)愿意來接盤。2008年下半年時曾有諸多房地產(chǎn)企業(yè)就被那場金融風(fēng)暴所斷送生命，其中有些就是做商業(yè)地產(chǎn)的，比如義烏的金烏集團(tuán)，雖經(jīng)營著大體量的商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)物業(yè)，如大酒店等，但苦于資金鏈突然中斷而無法續(xù)生，落了個倒閉的慘局。

3、做綜合性的商業(yè)地產(chǎn)需求高度成熟的經(jīng)驗和資本金積累或有充裕的社會良好關(guān)系，關(guān)鍵一個要素就是資本運作在項目開發(fā)過程中能否順暢度關(guān)。

投資商要做的綜合體項目拿不了好地就不易做成功。對于其配套的商業(yè)這項來說，不是好地、黃金地上做出的商業(yè)項目其運作成功的機(jī)率很低。原由是其做出來的商業(yè)商務(wù)物業(yè)人氣難聚、消費力支撐困難，經(jīng)營清淡，租金回收、不用說就更緩慢了，何時何月能旺起來回收投資本金呢？顯然是一件十分困難的事。萬達(dá)公司做商業(yè)地產(chǎn)就是死死掌控成熟用地原則，非繁華、黃金地段的商業(yè)用地哪怕是再便宜就是不做。因而，“商業(yè)＋地產(chǎn)”正宗模式是在城市黃金地段自建物業(yè)開設(shè)百貨類商場，引入知名商家打造購物商圈，進(jìn)而提升可售物業(yè)的價值的。這樣的話，就十分有利于其百貨業(yè)的“類金融”業(yè)務(wù)特性，通過黃金地處人氣活躍、銷售火爆、氣場熱烈去推升“類金融”業(yè)務(wù)，有效緩解其商業(yè)地產(chǎn)高速擴(kuò)張所帶來的資金壓力�？傊�，“商業(yè)＋地產(chǎn)”模式難在如何拿到寶地，拿到合適價位的黃金地就容易使得項目成功。問題是一般的商業(yè)地產(chǎn)商沒有這方面的能力，那么依托商業(yè)、商務(wù)為主導(dǎo)的綜合體性項目也就別去匆匆地搞。

三、做綜合體項目要求特高。

1、商業(yè)商務(wù)這塊做不好，資金鏈就易斷。商業(yè)、商務(wù)項目沒做好或不上人氣，其商住房這塊也就難以升值或出售，帶來的是連環(huán)的“壞盤”效應(yīng)。無論是何類商住、商務(wù)或商住生活之結(jié)合的開發(fā)綜合體，其大盤運作都要立足區(qū)域城市有足夠消費實力的根基，項目規(guī)模和開發(fā)強度要與地方國民經(jīng)濟(jì)總量和百姓收入同步匹配。離開這些因素麻木去做要不得，綜合體項目若是拍腦袋定決策，肯定會做成烈士。特別需一提的是商業(yè)區(qū)塊定位，是由其消費能力決定出市場業(yè)態(tài)和規(guī)模，什么樣的市場業(yè)態(tài)、規(guī)模，就需做什么樣的商業(yè)建筑規(guī)劃�，F(xiàn)階段一線城市“散零售”商業(yè)幾乎供大于求，若是類萬達(dá)這樣有強勁“后臺資源優(yōu)勢”支撐的投資商去做項目，也許是機(jī)遇和風(fēng)險并存的，或機(jī)遇大于風(fēng)險。因同一區(qū)域跟競爭者重復(fù)經(jīng)營則能強化競爭，雖有風(fēng)險，如果創(chuàng)就巨型商霸再加上錯位經(jīng)營、差異化定位，定能勝出。關(guān)鍵是一般的房開企業(yè)不是巨頭的情況下參與了竟?fàn)帲�那成功的希望不大。我們也是�?jīng)常看到市場“演繹”著這樣一種景象：市場飽和了，但需求還是有點，在新修起一幢“巨樓”之大商場時也許會暫時倒逼下邊邊的一些 “小樓”，而大樓好景也不長，續(xù)被眾小樓反擠壓，最后搞得兩敗俱傷，其經(jīng)營最終會是落個卷入不正當(dāng)竟?fàn)幍臍埦种小⒕镁秒y以自撥，類似情形引起的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的失敗還是很多的�？傊�，我們務(wù)須重視大體量性商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域特征，就是說商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)必須是依附城市區(qū)域環(huán)境進(jìn)行的綜合開發(fā)，以避免出現(xiàn)單一商業(yè)設(shè)施規(guī)模與周邊商圈購買力的不協(xié)調(diào)情形。

2、運作綜合體項目需有海量充裕資源作后盾，否則運作會卷入深重困境。從商業(yè)綜合體項目投資方向來說，是由社會大環(huán)境影響因素所決定的，我們需做的是分析商戶和消費者支撐量滿足不滿足的問題。因而，進(jìn)行商業(yè)綜合體開發(fā)選址的時候，盡可能選擇具有足夠商戶支撐和消費支撐的地方作建設(shè)。因為熱度起來的城中城，其商業(yè)與住宅、公寓等形態(tài)是可以相互依存，相互繁榮。問題是一個城市對商業(yè)項目的需求量，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅、公寓的需求量。如果規(guī)模不大的城市，就必須考慮商業(yè)規(guī)模總量、控制相互間錯位及如何共同繁榮問題。對于純商業(yè)商務(wù)這一塊而言，沒有號召力就沒有任何意義。我們也能經(jīng)常看到一些公司在填充項目或考慮開發(fā)規(guī)模時都將體量安排得很大，但散戶撐不起這個面積，就得請大品牌，而大品牌特別少，最后搞得上下不是。另外，做商業(yè)地產(chǎn)需求發(fā)展商做一個長線的忠誠客戶培育，最重要的就是能穩(wěn)健回籠資本的收益，包括品牌價值的收益。而一般的商業(yè)運營商都不俱備匹配如此好的優(yōu)質(zhì)資源條件，要想把項目運作成功，真是咬盡腦計也難將大體量的綜合體項目圓滿運作成功。

四、做大規(guī)模的商業(yè)綜合體項目需要耐性、必需有前瞻性，要經(jīng)得住反反復(fù)復(fù)的狂風(fēng)暴雨洗禮。

1、做綜合體性商業(yè)商目，在前期認(rèn)證策劃、籌備階段并不是日爭朝夕的事。當(dāng)開發(fā)商一味追逐自身利益最大化的時候就易走向兩個極端，要么把散售模式推進(jìn)了死胡同，從散售走向持有，再就是一次次對散售的否定和糾偏，又認(rèn)為散售必死、完全否定散售模式、認(rèn)為做商業(yè)地產(chǎn)必須要持有、也許又是走進(jìn)了另一個絕對性極端？在綜合商業(yè)體項目地產(chǎn)開發(fā)中，要是把室內(nèi)商鋪作散售定會導(dǎo)致商業(yè)死亡。其主要原因有兩條：一是散售時開發(fā)商對產(chǎn)業(yè)鏈下游的利益過度透支；二是散售導(dǎo)致難以統(tǒng)一的運營管理。萬達(dá)在這個面做得很得體，不是過度留存物業(yè)的，但主力店總是會持有。通過統(tǒng)籌兼顧的策略去通盤考慮保證營業(yè)順暢和確保資金鏈安全的雙要素，總究能把持有散售和零售的權(quán)衡關(guān)系理清。

2、開發(fā)商過份透支經(jīng)營成果也是導(dǎo)致項目失敗的原因之一。凡做生意都講究個互利，有錢大家賺。綜合體項目留存商場的投資回收，主要是靠租金收益這一塊。租金收益是靠消費者購物產(chǎn)生的剩余價值，租戶（商戶）將這些剩余價值的一部分交給商場，消費者、商戶與商場間呈連貫的購買關(guān)系。因而，商場能贏利靠的就是消費能力。如果消費客戶沒有得到優(yōu)質(zhì)價廉的商品，那么就會對商場不忠，而導(dǎo)致商場經(jīng)銷商者沒利潤可言時，大家就會存心散伙，最后其商場也是沒了人氣，更是會面臨倒閉的境地。商場沒人氣，人氣慘淡，其小區(qū)的商住樓之價值自然而然的被貶低，那短期本該有高價出售的商住房只因資金回籠需要而不得不賤賣了。

3、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不同于住宅地產(chǎn)，它需要政府部門、開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者以及物業(yè)管理中介等諸多方結(jié)合起來才可取得共贏。開發(fā)商從土地取得、開發(fā)報建手續(xù)辦理、資金籌措及配套服務(wù)商監(jiān)控、協(xié)調(diào)和組織的過程中，一般企業(yè)招不到或養(yǎng)不起運作操盤高手或欠缺社會資源，不懂得如何按資本運作型模式去經(jīng)營，那肯定適應(yīng)不了利益竟?fàn)幦遮叞谉牖�的社會環(huán)境。

弱勢開發(fā)商做綜合體項目易發(fā)生問題是：前期征地拆遷工作緩慢，地方政府部門也會“口是心非”的作些虛動作、其實質(zhì)支持力度不強，這樣的情形必是導(dǎo)致預(yù)定工期被嚴(yán)重拖下，從而影響大局；還有前期辦證和后期出證難，影響商品房出售或不能按時驗收交付經(jīng)營；再是，許多商業(yè)綜合體項目在政府“吹噓”“夸張”的副城總規(guī)劃圖上一看，似乎前程無限美好、有很好的開發(fā)利潤可得，實際情形并不是理想的實場：許多實況是地方政府的相關(guān)配套總是不能如期跟上，道路、公交不通暢等因素導(dǎo)致商業(yè)項目做進(jìn)去了卻“動彈不得”，商住樓也不宜住人，達(dá)不成市面旺盛的氣場，開發(fā)運營商終究因資金被沉淀而慘遭失敗。

總結(jié)：

大型房企集團(tuán)的競爭主要優(yōu)勢有：內(nèi)外資源優(yōu)質(zhì)豐富、成本控制能力非常強、品牌比例增值多、回籠資金快、融資能力強，是較適合或有能力地做好綜合體項目，但前提是要做好商業(yè)、商務(wù)、生活中心用地的開發(fā)定量分析。其意義就在于預(yù)測并理性分析項目風(fēng)險，在項目規(guī)劃之前就對所有的運作風(fēng)險進(jìn)行梳理，提出問題、理清思路，將所有的問題和潛在的風(fēng)險進(jìn)行評估、預(yù)警，以備后續(xù)的工作更有針對性和目的性。

投資商參與運營城市綜合體，實際上就是去搶占和壟斷一級土地開發(fā)權(quán)，名義上是前期幫地方政府墊資融資、給做公共場館、市政道路建設(shè)工作，實際是以廉價的地價換取了其中優(yōu)越的區(qū)位土地。顯然是，該部分開發(fā)商操縱了政府職能的一級土地市場，得到了巨大漁利；同時，運營商就可借做商業(yè)拿地這塊招牌、拿的地大半是住宅公寓用途、用來快速開發(fā)后回收投資，主力商業(yè)不賣只租、留存物業(yè)升值后可支撐銀行抵押貸款再融資，并可規(guī)避高昂增值稅。此時的開發(fā)商不僅是運營者，而又充當(dāng)了城市管理者，在享受著更大的利潤同時，也承受著更大的風(fēng)險。比如終端消費易受到波浪起伏的經(jīng)融危機(jī)影響，被地方政府部門牽制的影響面也很大，從內(nèi)部能力來說，沒有從業(yè)經(jīng)驗或充足的現(xiàn)金流都會陷入經(jīng)營困境中；但畢竟綜合體項目、尤其是涵蓋了高端商業(yè)商務(wù)開發(fā)的大盤運作屬于中國地產(chǎn)業(yè)上的新興類事物，相信未來的舞臺之空間還是巨大的。

      原創(chuàng)：金承龍（全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長 地產(chǎn)研究員）