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市場(chǎng)觀察
桐鄉(xiāng)·振東汽車商貿(mào)城出現(xiàn)“退鋪”
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“經(jīng)過我們實(shí)地考察，我們認(rèn)為桐鄉(xiāng)·振東汽車商貿(mào)城2區(qū)實(shí)體與宣傳不符，市場(chǎng)規(guī)劃不合理，市場(chǎng)前景不明朗。”在深思熟慮之后，陳先生決定退鋪。與他一樣選擇退鋪的人不在少數(shù)。
早在2010年12月10日及2010年12月21日，本報(bào)曾連續(xù)報(bào)道《桐鄉(xiāng)一項(xiàng)目穩(wěn)賺不賠？廣告宣稱:保租、保退、保收益》、《桐鄉(xiāng)振東汽車商貿(mào)城真相調(diào)查——不僅承諾“保收益”還盜用“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)十強(qiáng)”之名》，指出桐鄉(xiāng)·振東汽車商貿(mào)城2區(qū)涉嫌違規(guī)宣傳等隱憂。
商鋪銷售至今近半年，桐鄉(xiāng)·振東汽車商貿(mào)城出現(xiàn)“退鋪”，并因涉嫌虛假宣傳被桐鄉(xiāng)市工商行政管理局處罰。
“退鋪手續(xù)很方便”
“在反復(fù)衡量后，3月底我去退鋪了�！标愊壬f：“當(dāng)時(shí)一位姓瓊的業(yè)務(wù)員給我寫了個(gè)欠條，他說他們這邊退鋪都這樣操作的，來退的人還蠻多的，過了兩天2萬元訂金就打回我賬戶里了�！�
“我們退鋪手續(xù)完備，服務(wù)也很好，敢于接受退鋪，主要是我們對(duì)自己的項(xiàng)目有信心。”桐鄉(xiāng)·振東汽車商貿(mào)城2區(qū)開發(fā)商桐鄉(xiāng)市銘豪投資開發(fā)有限公司綜合部經(jīng)理帥平說。
鋪雖然退了，但是回想起買鋪時(shí)的場(chǎng)景，陳先生說：“當(dāng)時(shí)自己有些沖動(dòng)�！�
3月19日，陳先生和朋友開車來到桐鄉(xiāng)·振東汽車商貿(mào)2區(qū)銷售現(xiàn)場(chǎng)。
“去看的時(shí)候正好是周末，售鋪現(xiàn)場(chǎng)人很多，我們沒來得及仔細(xì)選就訂下來了�！标愊壬f。當(dāng)日，陳先生付了2萬元定金。
在銷售現(xiàn)場(chǎng)，桐鄉(xiāng)·振東汽車商貿(mào)2區(qū)大力宣傳“保租、保退、保收益，鉆石旺鋪，投資無風(fēng)險(xiǎn)……”�，F(xiàn)場(chǎng)吳姓置業(yè)顧問稱：“保證每間商鋪有人承租，即買即收3年租金，保證每間商鋪5年以后可以無條件回收，保證每1年投資回報(bào)率達(dá)到8%�！币簿褪钦f“開發(fā)商包租5年，前3年以購(gòu)房款的24%抵扣，后2年每年按購(gòu)房款的8%至9%返還給你”。
按照目前一層商鋪銷售均價(jià)2.7萬元/平方米，一套面積為35平方米的商鋪，總價(jià)為94.5萬元，投資者實(shí)付71.82萬元，從第四年開始每年收取租金8萬至9萬元�！笆袌�(chǎng)給你承諾，假如5年后市場(chǎng)發(fā)展不起來，本金全部退給你。”
“宣傳很誘人，當(dāng)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)人很多，沒來得及仔細(xì)考慮就下單了�！睆耐┼l(xiāng)回臺(tái)州后，陳先生略有擔(dān)憂：“每平方米2萬元左右的平均價(jià)，對(duì)于桐鄉(xiāng)這個(gè)地方來說，價(jià)格高了。”
據(jù)了解，該項(xiàng)目一樓商鋪均價(jià)約2.7萬元/平方米，二樓商鋪均價(jià)約2.1萬元/平方米。而在桐鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前即將開盤的現(xiàn)代景苑·三期多層住宅均價(jià)僅6500元/平方米，每平方商鋪價(jià)格高出同面積一手房?jī)r(jià)格的3倍，果真物有所值，還是隱藏巨大投資風(fēng)險(xiǎn)？
“退鋪緣于風(fēng)險(xiǎn)考慮”
出于對(duì)投資收益率的考慮，3月22日，陳先生和朋友再次來到桐鄉(xiāng)，并在附近考察了一番。
桐鄉(xiāng)·振東汽車商貿(mào)城2區(qū)位于桐鄉(xiāng)市振東新區(qū)，占地59421.49平方米，建筑面積8萬平方米，總建筑面積85544.87平方米，經(jīng)營(yíng)范圍包括二手車交易、汽車配件、汽車快修、汽車裝潢及相關(guān)產(chǎn)品銷售、安裝，投資概算約2.6億余元。該項(xiàng)目于2010年9月底開工建設(shè)，主打20平方米至50平方米商鋪，項(xiàng)目分為一期和二期，共出售總套數(shù)約為3000套，為40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)。目前該項(xiàng)目一期正在緊鑼密鼓地建設(shè)中，計(jì)劃于2011年10月8日前交付使用。
該項(xiàng)目宣傳稱“商貿(mào)城背靠上海，面向杭州，東連杭州灣跨海大橋，西接湖州、蘇州、無錫，處于長(zhǎng)三角核心地帶！”
陳先生認(rèn)為，對(duì)于商鋪而言，如果經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)沒有選擇到位，地理位置的優(yōu)勢(shì)恰恰也是劣勢(shì)�！笆袌�(chǎng)與嘉興、杭州太近，整個(gè)業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)過于激烈，做一般的汽車生意賺不到錢�！�
“就桐鄉(xiāng)而言，二手車市場(chǎng)過于狹窄，而且這個(gè)市場(chǎng)規(guī)劃也不合理，停車位過少，市場(chǎng)要旺起來說不定要5年10年，發(fā)展?jié)摿Σ淮��！标愊壬f，“就價(jià)格上來說，在這個(gè)商鋪投入40萬，收益率過低，時(shí)間太長(zhǎng)�！�
通過業(yè)態(tài)對(duì)比、地理位置及價(jià)格等分析，陳先生最終決定退鋪。
但帥平認(rèn)為：“我們的項(xiàng)目是桐鄉(xiāng)市人民政府辦公室公布的2010年度桐鄉(xiāng)市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，振東新區(qū)是桐鄉(xiāng)市未來大力發(fā)展的區(qū)塊，政府對(duì)我們的項(xiàng)目很支持，嘉興地區(qū)的一些經(jīng)營(yíng)二手車的業(yè)主已有意向設(shè)點(diǎn)我們的市場(chǎng)�！�
那么，對(duì)于投資者來說，像振東汽車商貿(mào)城2區(qū)這樣的商鋪，風(fēng)險(xiǎn)究竟該如何考量？
擁有多年市場(chǎng)開發(fā)與管理經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的戴海洋說：“我們走訪了國(guó)內(nèi)很多市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)做得比較成功的市場(chǎng)都是只租不售，如享譽(yù)國(guó)內(nèi)外的義烏小商品市場(chǎng)，永康五金城等等，按照我們的分析，這種模式對(duì)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行了嚴(yán)格地把關(guān)，大家一心一意做市場(chǎng)，最終使市場(chǎng)興旺起來。如果采用出售的方式，經(jīng)營(yíng)戶的成本就增加了，落到實(shí)處則是其所經(jīng)營(yíng)的商品價(jià)格的上漲，而且不可避免的是，在商鋪的買賣中投機(jī)客較多，容易產(chǎn)生泡沫�！�
省內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)權(quán)威人士、浙江省市場(chǎng)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)呂振華認(rèn)為，按照國(guó)際慣例，真正的商業(yè)地產(chǎn)是不出售的，或者是小部分出售，大部分自己持有，或者委托有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)商來運(yùn)營(yíng)。
“政府對(duì)我們有規(guī)定，要求我們的商鋪60%自己持有�！睅浧秸f。
在帥平發(fā)來的現(xiàn)場(chǎng)照片中，導(dǎo)報(bào)記者看到了該項(xiàng)目對(duì)投資者作出的溫馨公示：“桐鄉(xiāng)市二手車交易及配件市場(chǎng)地上總建筑面積為82236.44平方米，其中明確產(chǎn)權(quán)不可分割部分為49273.32平方米，占比60%，并列出可售及自留商鋪的詳細(xì)圖示，同時(shí)公示了服務(wù)業(yè)局、振東新區(qū)的監(jiān)督電話�！�
但桐鄉(xiāng)·汽車商貿(mào)城2區(qū)自有商鋪量是否真達(dá)到60%，在隨后的采訪中，記者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商方面的回答相互矛盾，60%的自留量受質(zhì)疑。
據(jù)帥平介紹，振東汽車商貿(mào)城2區(qū)一期共有商鋪1099套，除去300余套配套建設(shè)項(xiàng)目，剩余約800套為市場(chǎng)所有，目前銷售了300多套，“本身量不大，銷售基本告一段落了�！�
2011年4月17日，導(dǎo)報(bào)記者電話咨詢?cè)撋啼佷N售人員銷售情況時(shí)，一名李姓業(yè)務(wù)員說：“還剩挺多的，好位子也還有很多。大概還剩五六百套可售�！�
按照帥平的說法，約800套商鋪，扣除自己持有60%，可售商鋪總套數(shù)約480套，“目前銷售了300多套”，還剩180套左右，與李業(yè)務(wù)員所說“還剩五六百套可售”相互矛盾。
對(duì)此，帥平在審稿回復(fù)中提到：應(yīng)以銷售部的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。
廣告違規(guī)被處罰
“保租、保退、保收益，桐鄉(xiāng)·振東汽車商貿(mào)城2區(qū)，鉆石旺鋪，投資無風(fēng)險(xiǎn)……”早在去年12月，有讀者向?qū)?bào)發(fā)來投訴，稱桐鄉(xiāng)·振東汽車商貿(mào)城2區(qū)涉嫌違規(guī)宣傳。
在該項(xiàng)目對(duì)外宣傳的廣告單上大肆宣傳“三�！闭撸罕Ｗ�、保退、保收益，其中“保證投資無風(fēng)險(xiǎn)”被著重指出，同時(shí)宣稱“開發(fā)運(yùn)營(yíng)一體化，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)無憂”，項(xiàng)目由開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃；統(tǒng)一招商；統(tǒng)一營(yíng)銷推廣；統(tǒng)一管理；統(tǒng)一服務(wù)。
商業(yè)地產(chǎn)主推“三�！闭哌`反有關(guān)規(guī)定。浙江省廣告監(jiān)測(cè)中心一業(yè)內(nèi)人士指出：“商業(yè)地產(chǎn)采取售后包租的形式是不允許的”，投資者應(yīng)謹(jǐn)慎。
根據(jù)國(guó)家工商行政管理總局、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)、國(guó)家廣播電影電視總局和新聞出版總署聯(lián)合發(fā)布的[2007]190號(hào)文件規(guī)定：禁止房地產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)式商鋪發(fā)布含有或者涉及售后包租、返租銷售活動(dòng)的廣告；房地產(chǎn)銷售項(xiàng)目開發(fā)等招商廣告，不得涉及投資回報(bào)、收益、集資或者變相集資等內(nèi)容。
桐鄉(xiāng)·振東汽車商貿(mào)城2區(qū)銘豪二手車交易及配件市場(chǎng)違反了以上規(guī)定。
2010年12月8日，桐鄉(xiāng)市工商行政管理局對(duì)桐鄉(xiāng)市汽車商貿(mào)城2區(qū)·銘豪二手車交易配件市場(chǎng)進(jìn)行了檢查，因其宣傳“桐鄉(xiāng)唯一規(guī)模最大，服務(wù)最全面的專業(yè)汽車綜合服務(wù)中心”，“保收益：保證每一年投資回報(bào)率達(dá)到8%”等內(nèi)容，涉嫌違法廣告，被立案調(diào)查。
經(jīng)查明取證，2011年1月18日，桐鄉(xiāng)市工商行政管理局向振東汽車商貿(mào)城2區(qū)送達(dá)了桐工商告（2011）5號(hào)《行政處罰告知書》，提出振東汽車商貿(mào)城2區(qū)在印刷品廣告上宣傳“唯一規(guī)模最大，服務(wù)最全面”的絕對(duì)化用語，違反了《中華人民共和國(guó)廣告法》第七條第二款第（三）項(xiàng)：使用國(guó)家級(jí)、最高級(jí)、最佳等用語的規(guī)定；其發(fā)布的印刷品廣告上有“保收益：保證每一年投資回報(bào)率達(dá)到8%”的投資回報(bào)承諾的內(nèi)容，違反了《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條：房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)承諾的規(guī)定。
為了保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，桐鄉(xiāng)市工商行政管理局根據(jù)《中華人民共和國(guó)廣告法》第三十九條、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第二十一條規(guī)定，責(zé)成振東汽車商貿(mào)城2區(qū)停止發(fā)布違規(guī)廣告，并罰款1萬元。
“我們承認(rèn)廣告違規(guī)，現(xiàn)在我們已經(jīng)改正了，桐鄉(xiāng)市工商局也已經(jīng)對(duì)我們做出了處罰。現(xiàn)在我們項(xiàng)目邊上，我們樹立了一塊很大的廣告牌，溫馨提示投資者‘投資有風(fēng)險(xiǎn)，決策需謹(jǐn)慎’�！睅浧秸f。
紙質(zhì)宣傳雖然改正了，但是導(dǎo)報(bào)記者在百度搜索欄中輸入“桐鄉(xiāng)·振東汽車商貿(mào)城”，上百條廣告仍在大肆宣傳“桐鄉(xiāng)·振東汽車商貿(mào)城：保租、保退、保收益”。
“我們沒有建立網(wǎng)站，網(wǎng)站宣傳不代表我們的聲音，我們的廣告由專門的代理商、分銷商負(fù)責(zé)，我們和網(wǎng)站之間沒有協(xié)議，我們沒有提供給他們這樣的內(nèi)容，現(xiàn)在撤也撤不掉，我也不知道要怎么撤掉�！睅浧秸f。
再涉嫌虛假宣傳
繼2011年1月18日，桐鄉(xiāng)·振東汽車商貿(mào)城2區(qū)因涉嫌違規(guī)廣告被工商部門處罰之后，近日律師指出，該項(xiàng)目另一廣告仍涉嫌虛假宣傳。
2010年12月21日，本報(bào)報(bào)道了桐鄉(xiāng)·振東汽車商貿(mào)城2區(qū)的開發(fā)公司為桐鄉(xiāng)市銘豪投資開發(fā)有限公司，是當(dāng)?shù)匾患倚鲁闪⒌墓�。但該�?xiàng)目自稱“由中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)之一的億豐集團(tuán)與桐鄉(xiāng)市銘豪投資開發(fā)有限公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，共同打造”。
在宣傳該項(xiàng)目的網(wǎng)站上，宣稱由“億豐控股銘豪投資”。
2011年4月20日，帥平向記者提供了一份《億豐集團(tuán)告知函》，稱“億豐集團(tuán)，為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)，擁有13年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)�！薄巴┼l(xiāng)市銘豪投資開發(fā)有限公司為旗下企業(yè)，所有手續(xù)完全符合國(guó)家政策法規(guī)”（以上文字均引用自《億豐集團(tuán)告知函》），該告知函署名為億豐集團(tuán)，蓋章卻為山東億豐實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司。
“山東億豐實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司是從上海億豐集團(tuán)中剝離出來的，山東億豐實(shí)業(yè)集團(tuán)下屬的濰坊億豐置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)黃建義是我們（桐鄉(xiāng)市銘豪投資開發(fā)有限公司）的法人代表。所以說銘豪投資億豐控股是順理成章的事情�！睅浧秸f。
據(jù)帥平提供的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照顯示，山東億豐實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司的法定代表為黃賢明，桐鄉(xiāng)市銘豪投資開發(fā)有限公司的法定代表為黃建義。
京橫律師事務(wù)所律師李道演認(rèn)為：“兩家企業(yè)法人代表不一樣，姓氏相同，不排除為家族企業(yè)，兩家企業(yè)屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)。但是，就桐鄉(xiāng)市銘豪投資開發(fā)有限公司而言，從字面上看不出與億豐集團(tuán)有任何關(guān)系，通過桐鄉(xiāng)市銘豪投資開發(fā)有限公司關(guān)聯(lián)山東億豐實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司，而推測(cè)桐鄉(xiāng)市銘豪投資開發(fā)有限公司關(guān)聯(lián)另一方項(xiàng)目（即億豐集團(tuán)），這有虛假宣傳的嫌疑”。
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