專業(yè)批發(fā)市場：宜賓社區(qū)商鋪如何掘金？

     專業(yè)批發(fā)市場商鋪價值的挖掘日益成為宜賓房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者共同關(guān)注的問題�！�1.8萬元/㎡起價，現(xiàn)鋪銷售！”、“旺鋪！靚位！特價！清庫！”商業(yè)地產(chǎn)來勢“兇猛”，類似網(wǎng)絡(luò)咆哮體的戶外廣告和DM單每日都以不同的形式走進(jìn)市民的視野……

     社區(qū)商業(yè)與居住者的生活息息相關(guān)，投資熱，規(guī)模小，收益高，成為眾多購房者關(guān)注的焦點(diǎn)。其銷售狀況直接反映出一個區(qū)域的投資前景和特點(diǎn)，呈現(xiàn)出先聲奪人的規(guī)模效應(yīng)，種種跡象表明，宜賓房地產(chǎn)市場正興起一股前所未有的社區(qū)商業(yè)開發(fā)熱潮，眾多開發(fā)商、投資者將掘金的眼光瞄準(zhǔn)了投資型業(yè)主，以創(chuàng)造新的利潤增長點(diǎn)。

     社區(qū)商業(yè)成項(xiàng)目賣點(diǎn)

     近日，記者走訪了解到，與宜賓樓市商品住宅青黃不接的窘境相比，社區(qū)商業(yè)投資與招商正在火熱進(jìn)行中。在目前在建、在售的10多個樓盤中，城區(qū)多數(shù)樓盤以規(guī)劃中的社區(qū)商業(yè)作為項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)和賣點(diǎn)做品牌宣傳，而本土知名房產(chǎn)網(wǎng)站【三江房產(chǎn)網(wǎng)】也不定期的組織投資者和業(yè)界人士對各區(qū)域組團(tuán)內(nèi)大型項(xiàng)目進(jìn)行投資考察。如太陽島、都市名園、首席濱江、地中海藍(lán)灣，以及天柏組團(tuán)內(nèi)的金沙首座、南山星城、凱賓上院等樓盤的商鋪備受關(guān)注，集住宅、商務(wù)酒店、主題步行街為一體，面積從幾十平米到數(shù)百平米，根據(jù)地段的差異，價格也各不相同，均價集中在20000元/㎡左右。

     據(jù)宜賓某在建項(xiàng)目營銷代理公司一名從事招商工作的負(fù)責(zé)人介紹，隨著宜賓城市生活對豐富多樣化的商業(yè)需求的加強(qiáng)，越來越多的社區(qū)商鋪、商業(yè)街、專業(yè)市場、大型超市以及購物廣場隨之出現(xiàn)。由于購買商鋪而產(chǎn)生的快速、高額、長期的獲利性，以及從商業(yè)經(jīng)營的地產(chǎn)平臺上輕松做出一番事業(yè)的示范性，加上越來越規(guī)�；�的住宅小區(qū)建設(shè)，商業(yè)地產(chǎn)和社區(qū)商業(yè)由此繁榮�！白铒@著的變化就是2009年之后修建的樓盤，商業(yè)元素以及招商氣氛相對比以往要濃，而且呈爆發(fā)式增長趨勢�！�

     從目前宜賓城區(qū)大多數(shù)樓盤配建的商業(yè)來看，規(guī)劃和功能設(shè)置上均有差距，明顯與區(qū)域商業(yè)中心不同，社區(qū)商業(yè)小而分散，通常是被各住宅分割，無法形成集中性商業(yè)效應(yīng)，而且，社區(qū)商業(yè)通常是以超市做“打頭兵”，大點(diǎn)的社區(qū)會有小型百貨，其余一般都是各種便利型小店。導(dǎo)致招商的業(yè)主一大群，因各自條件和要求不一，缺乏統(tǒng)一的引導(dǎo)和規(guī)范，由此造成了一定的招商困難和空置率。

     如前幾年開發(fā)和推出的小區(qū)，由于樓盤地段好，商鋪投資利益顯著，那些社區(qū)商鋪一開售就被搶光了；而后來推出的小區(qū)，住宅雖還是熱銷，商鋪就很少人跟進(jìn)了。如今城區(qū)個別樓盤，賣完了住宅，大部分專業(yè)批發(fā)市場商鋪都沒動，利潤幾乎全壓在商鋪上。低價賣吧，不舍得；高價吧，投資者明顯感到?jīng)]租賃保障，或者明顯感到專業(yè)批發(fā)市場商鋪投資回報率太低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上住宅漲價的速度。同時，也因?yàn)樯鐓^(qū)缺乏商業(yè)配套，造成一些城市邊緣區(qū)域的樓盤入住率長期低下，惡性循環(huán)，給地產(chǎn)營銷帶來了前所未有的挑戰(zhàn)和壓力。

     業(yè)態(tài)欠管引發(fā)“同質(zhì)競爭”

     從目前江北、臨港區(qū)正在出租、招商的交付使用的新小區(qū)專業(yè)批發(fā)市場商鋪業(yè)態(tài)呈現(xiàn)來看，大多數(shù)商家感嘆“租金偏貴”，以至于利潤低的傳統(tǒng)型便民商業(yè)鮮有出現(xiàn)，進(jìn)駐開門營業(yè)的幾乎都是以房產(chǎn)中介、藥店、建材店、家居賣場等利潤高的行業(yè)為主。

     “單獨(dú)租一間，承擔(dān)不起，費(fèi)用太高了�！痹谀承陆桓兜男�區(qū)臨街專業(yè)批發(fā)市場商鋪前，剛把一間商鋪分隔開來做香煙店的店主溫先生表示，與朋友一起租下了一間面積40㎡左右的商鋪，因考慮到租金成本和經(jīng)營風(fēng)險問題，將商鋪隔開，自己開了這間不足10㎡的香煙店。

     溫先生的最大的感受是臨街專業(yè)批發(fā)市場商鋪缺乏統(tǒng)一的招商規(guī)范，同一業(yè)態(tài)過多，沒有形成有序的功能錯位經(jīng)營，同時也缺乏一些基本便民設(shè)施，未來的發(fā)展空間太小。

     采訪中，也有經(jīng)營者抱怨，開發(fā)商無心去做業(yè)態(tài)規(guī)劃，因?yàn)榇蠖鄶?shù)的社區(qū)商業(yè)是為了銷售，業(yè)態(tài)規(guī)劃頂多只是一個銷售道具而已，這也是開發(fā)商為什么只管出售，當(dāng)一個“甩手掌柜”，不干涉業(yè)主招商。因?yàn)樯⑹鄣纳鐓^(qū)商業(yè)已經(jīng)錢貨兩清，開發(fā)商根本無心去顧及后期經(jīng)營管理的事，后期經(jīng)營管理的責(zé)任其實(shí)已經(jīng)落到投資者身上，這些分散的小型投資者缺乏專業(yè)管理的能力和團(tuán)結(jié)的決心，導(dǎo)致大規(guī)模的社區(qū)商業(yè)無法形成應(yīng)有的組合服務(wù)能力，這也是大多數(shù)品牌連鎖經(jīng)營者擔(dān)憂的問題。

     某房產(chǎn)公司營銷策劃經(jīng)理認(rèn)為，在宜賓眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，大多數(shù)社區(qū)商業(yè)開發(fā)商沒有接觸過商業(yè)，不清楚基礎(chǔ)的社區(qū)服務(wù)所需的業(yè)態(tài)構(gòu)成、需求；另外過大的社區(qū)商業(yè)體量，單純依靠內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)需求無法滿足，于是千篇一律開發(fā)成餐飲一條街，導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)的業(yè)態(tài)與規(guī)劃目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)，甚至商業(yè)街變得“名不副實(shí)”。

     楊俊認(rèn)為，無論是純商業(yè)地產(chǎn)，還是社區(qū)商業(yè)，宜賓也有做得好的案例，但開發(fā)商投入的成本不菲。而多數(shù)開發(fā)商、投資者根本就沒有想過要潛心的認(rèn)真的長期的來做好商業(yè)，而只是為了最大最快的攫取短期開發(fā)利益；為了自己的立場和利益，他們可以聯(lián)合營銷代理商、廣告商制造出各種漂亮?xí)r髦的商業(yè)概念，計算出各類新奇誘人的高回報率，為的是套進(jìn)大量中小投資者和商家進(jìn)駐。

     “不可否認(rèn)，目前宜賓社區(qū)商業(yè)后期管理和服務(wù)大多數(shù)處在‘欠管’的狀態(tài)，‘欠管’就意味著社區(qū)商業(yè)物業(yè)形象難以得到良好提升，意味著所投資的專業(yè)批發(fā)市場商鋪價值難以有效增值。很可能最后接棒的小投資者或許淪為最終的‘冤大頭’，這種投資趨勢令人深思�！庇袠I(yè)界人士如是評論。