專業(yè)批發(fā)市場策劃：專業(yè)市場商圈投資回報(bào)率最高

    對(duì)于東莞商業(yè)來說，正在上演一場革命性的變化，在軌道的全面沖擊下，東莞的商業(yè)將打破原本地面交通發(fā)展的規(guī)律，城市結(jié)構(gòu)、消費(fèi)出行、營商理念將重新劃分。而隨著城市消費(fèi)力的崛起，一棟棟拔地而起的摩天大廈，大量新興社區(qū)，也成為商業(yè)消費(fèi)的基礎(chǔ)。

　　在廣深等一線城市住宅限購、限貸之下，東莞專業(yè)批發(fā)市場上能淘到不少百萬級(jí)別的商鋪。對(duì)于投資者來說，也將是一場考驗(yàn)眼光的尋寶之旅。

　　觀察

　　軌道將重新梳理東莞的商業(yè)規(guī)劃

　　軌道交通對(duì)于住宅和商業(yè)的巔峰是完全相反的，輕軌將讓東莞的居住越來越疏散，但商業(yè)卻會(huì)越來越集中。原本東莞的商業(yè)劃分，都是自發(fā)或通過行政、歷史原因，形成分散的組團(tuán)，沒有規(guī)律可循。但是輕軌網(wǎng)絡(luò)布局后，會(huì)將這些組團(tuán)逐漸吸附到沿線，形成一個(gè)動(dòng)向帶，最終整個(gè)城市的結(jié)構(gòu)將向魚骨狀的城市系統(tǒng)發(fā)展。

　　東莞商業(yè)的引導(dǎo)，一直都緊緊聯(lián)系著城市發(fā)展的態(tài)勢。2005年，東莞商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)整體規(guī)劃出臺(tái)，確立了未來城區(qū)商業(yè)發(fā)展的大方向，當(dāng)時(shí)還立足在莞城西城樓、東城花園新村、南城莞太大道這類傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)。但隨著城區(qū)向南發(fā)展的軌跡，人流也逐步向南城流動(dòng)，舊有的商圈逐步被取締，去年依次落地的各區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，已經(jīng)對(duì)商圈進(jìn)行了一次洗牌，重點(diǎn)扶持鴻福商圈、東城中心商圈或新興或成熟夯實(shí)的商業(yè)中心，將商業(yè)更加集中。

　　而未來在輕軌動(dòng)線上，將形成一條密集的居住帶，人的流動(dòng)將帶動(dòng)商業(yè)的繁茂。這對(duì)于商業(yè)市場來說，無疑是又一次的吸附和集中。

　　商業(yè)價(jià)值的突顯是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，深圳地鐵在一號(hào)線開通之時(shí)，人們看到的更多是對(duì)置業(yè)理念的顛覆和出行時(shí)間的縮短，但真正到了地鐵全面鋪開，，商業(yè)的價(jià)值開始完全顯現(xiàn)，地鐵推平了土地之間的價(jià)差，同時(shí)也在延續(xù)形成一個(gè)個(gè)的商圈，由此而來的投資者開始對(duì)地鐵商業(yè)物業(yè)趨之若鶩。

　　城市商圈逐步形成

　　從2010年起，經(jīng)過路網(wǎng)完善，大量社區(qū)興起后，作為生活配套的商圈開始不斷涌現(xiàn)，他們讓城市生活的便捷程度不斷提高，同時(shí)也成為投資者的機(jī)會(huì)之地。

　　目前東莞城區(qū)已出現(xiàn)兩大城市級(jí)別的商圈，一是老牌的東城商圈，不僅擁有較完備的商業(yè)業(yè)態(tài)，消費(fèi)群體也穩(wěn)定增加。未來三舊改造后，世博廣場將變身成為中央商貿(mào)區(qū)，加上世紀(jì)廣場和星河城，形成一個(gè)大體量的商圈。而興起于2008年金融風(fēng)暴后的鴻福路商圈，被東莞政府定義為“城市級(jí)商業(yè)中心”，在方圓一公里范圍內(nèi)，僅超市大賣場就匯集了沃爾瑪、家樂福、海雅百貨旗下百易特和社區(qū)超市嘉榮。同時(shí)該商圈的零售、餐飲、影院等均已投入使用，逐漸發(fā)揮影響力。

　　同時(shí)，大型居住片區(qū)的興趣也帶動(dòng)了區(qū)域商圈的崛起，包括依托大型自住社區(qū)的中信新天地、石竹新花園，城市風(fēng)景商圈；引入吉之島、餐飲連鎖、真冰溜冰場、電影院的第一國際商圈；城區(qū)地產(chǎn)最熱的板塊，未來持續(xù)有多家中高端社區(qū)入市的西平商圈等等。

　　另外，作為制造業(yè)名城的東莞，還將有一些專業(yè)批發(fā)市場，具有淘金的看點(diǎn)，比如虎門的服裝批發(fā)業(yè)已經(jīng)有了全國響當(dāng)當(dāng)?shù)拿��?hào)，黃河、富民服裝商圈地位夯實(shí)，隨之而來的餐飲、娛樂業(yè)也十分發(fā)達(dá)，讓區(qū)域內(nèi)的商鋪無論是租金還是回報(bào)率上，都在東莞數(shù)一數(shù)二。

　　投資提醒

　　東莞買鋪要在主出入口沿路

　　東莞投資回報(bào)：一般5個(gè)點(diǎn)算較好

　　投資回報(bào)率是考量鋪位值不值得購買的重要標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算公式為：投資回報(bào)率=月租金×12（個(gè)月）/售價(jià)。目前東莞城區(qū)除了莞城老商業(yè)街因?yàn)闀r(shí)間長、較成熟達(dá)到10個(gè)點(diǎn)的投資回報(bào)率外，一般商鋪回報(bào)率在5個(gè)點(diǎn)左右算較好的情況，因?yàn)殇佄皇氐脮r(shí)間越久越好，所以還要看區(qū)域未來的規(guī)劃方向。

　　值得一提的是，如果你買的商鋪在二樓，或者兩層商鋪、二樓面積比較多，那么通常銀行給予的貸款額度和期限都會(huì)比正常情況低一些。比如一個(gè)100萬的商鋪，二樓面積占了大多數(shù)，銀行批的貸款額度通常在30萬左右。

　　軌道沿線社區(qū)商鋪投資需謹(jǐn)慎

　　軌道物業(yè)位置不同，商鋪的價(jià)格也大有不同。處在出口附近的當(dāng)然理所當(dāng)然享受到最大的人流，但價(jià)格也最高。如果是周邊專業(yè)批發(fā)市場商鋪，則應(yīng)首選處在人流的交通動(dòng)向上的。

　　對(duì)于處成長期和培育期的輕軌商鋪而言，鋪位升值潛力與周邊環(huán)境相輔相成。如果區(qū)域內(nèi)能夠有復(fù)合型的商業(yè)配套，比如在購物的基礎(chǔ)上，包括了能夠拉攏人氣的娛樂和餐飲，對(duì)于區(qū)域提升的價(jià)值將有很大的幫助。

　　處于地鐵沿線的住宅社區(qū)商鋪與商業(yè)廣場的商專業(yè)批發(fā)市場鋪，消費(fèi)者投資時(shí)需要小心謹(jǐn)慎。因?yàn)樯鐓^(qū)商鋪為維護(hù)住戶權(quán)益，在經(jīng)營業(yè)態(tài)上肯定有所局限，而道路指引也與商場類項(xiàng)目不同。

　　主出入口沿路的專業(yè)批發(fā)市場商鋪才有投資價(jià)值

　　投資專業(yè)批發(fā)市場商鋪的買家，也要從經(jīng)營者的角度考慮問題。在東莞，幾乎所有商家都希望商鋪在主出入口沿路，到達(dá)性欠佳的專業(yè)批發(fā)市場商鋪，東莞的經(jīng)營者一定不會(huì)考慮。

　　很多從深圳來的買家，往往會(huì)根據(jù)自己城市的經(jīng)驗(yàn)，來判斷東莞專業(yè)批發(fā)市場商鋪的發(fā)展。現(xiàn)在在深圳，無論處于什么位置，幾乎沒有哪個(gè)社區(qū)商鋪不能做的，相差的可能只是回報(bào)率高低的問題。但是東莞的人口基數(shù)和消費(fèi)基數(shù)都不一樣，它的商業(yè)供應(yīng)量非常大，有很多商鋪是根本做不起來的。

　　所以，東莞專業(yè)批發(fā)市場商鋪的投資者，購買專業(yè)批發(fā)市場商鋪時(shí)對(duì)于位置的選擇，一定要比廣深謹(jǐn)慎嚴(yán)格。

　　投資個(gè)案

　　買鋪?zhàn)钪匾�是位�?

　　身份：深圳人，在莞辦企業(yè)購買商鋪：南城鴻福商圈

　　在虎門辦廠的深圳人阿耀，剛到東莞時(shí)就有投資物業(yè)的想法，“2005年左右就在南城看商鋪，但是當(dāng)時(shí)南城鴻福路上到處是空地，基本沒什么商業(yè)氛圍，要買就等于賭未來�！�

　　幾年來，隨著蘇寧、沃爾瑪?shù)却笮椭髁Φ甑募用�，鴻福路商圈也逐步形成，加上軌道交通開始釋放利好信息，城市級(jí)別的商圈必然會(huì)有輕軌站點(diǎn)�！艾F(xiàn)在深圳要購買商鋪，需要有非常充足的資本才可以，但是東莞有可能以一個(gè)比較低的價(jià)位買到好東西”，阿耀說，“我選專業(yè)批發(fā)市場鋪?zhàn)幼羁粗氐氖俏恢�，展示面要好同時(shí)在人流來的方向上，這種鋪?zhàn)右惨馕吨鴥r(jià)格要貴一點(diǎn)，但決不能為了貪現(xiàn)在的便宜去買個(gè)位置不好的鋪?zhàn)�，日后升值的空間差很多�！倍�跟著大型主力店走也是他的投資小竅門，“大店在進(jìn)駐前肯定做過詳盡的專業(yè)批發(fā)市場調(diào)查，他們都不怕，我還怕什么�！�