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商業(yè)地產(chǎn)能不能成避風(fēng)港
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多數(shù)開發(fā)商認為，對于投資性物業(yè)的提供者而言，在現(xiàn)金流允許的范圍內(nèi)，適度加大這一類型資產(chǎn)的配置比例，可能是一種抵御行業(yè)低谷的策略。不少開發(fā)商在投資布局上開始調(diào)整戰(zhàn)略，或明或暗地將關(guān)注重點放在了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營上。
據(jù)了解，金融街、保利地產(chǎn)、北辰實業(yè)、萬通地產(chǎn)等房地產(chǎn)企業(yè)在放緩普通住宅土地儲備的同時，計劃增加投資性物業(yè)的開發(fā)和持有比例。
萬通地產(chǎn)董事長馮侖便表示，面對普通住宅市場的不景氣，部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始加大商業(yè)地產(chǎn)的投資比重。他認為，在北京、上海等地，商業(yè)地產(chǎn)的成交量仍將穩(wěn)步上升，這使得部分開發(fā)商開始加大對商業(yè)地產(chǎn)的投入。
顯而易見，在一線城市中，繁華地段可以開發(fā)的項目越來越少；而中國的儲蓄率一直很高，企業(yè)存款也在日益攀升，在目前的經(jīng)濟環(huán)境中，這些錢如何保值、增值，確實需要智慧來進行選擇。而投資持有型的商業(yè)地產(chǎn)是一種長遠戰(zhàn)略。
據(jù)統(tǒng)計，保利地產(chǎn)目前的項目中有約120萬平米是商業(yè)地產(chǎn)。保利地產(chǎn)表示，將擇機繼續(xù)增持優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)，使商業(yè)地產(chǎn)的利潤貢獻占比達30%，進一步保障公司業(yè)績的穩(wěn)定性。
北辰實業(yè)目前也已形成了投資物業(yè)、零售商業(yè)為穩(wěn)定收益基礎(chǔ)的經(jīng)營模式，其中，投資物業(yè)和零售商業(yè)主要集中在北京亞奧商圈，公司董事長賀江川表示，今后，北辰仍將進一步增加中高檔住宅、公寓、別墅、寫字樓等多元化、多檔次房地產(chǎn)項目。
按照慣例，商業(yè)地產(chǎn)項目一般分為開發(fā)、孵化、穩(wěn)定等幾個環(huán)節(jié)，其中穩(wěn)定環(huán)節(jié)的風(fēng)險低、相應(yīng)收益也低，但開發(fā)商自有資金成本往往較高。如果企業(yè)資金雄厚，資金成本低，逢低吸納成熟期的商業(yè)物業(yè)，不失為一種機會。
雖然房地產(chǎn)市場調(diào)整對商業(yè)地產(chǎn)影響較小是一種共識，但存在的風(fēng)險也不容忽視。
在牛市階段，多數(shù)主營業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的公司會大量持有寫字樓、工業(yè)廠房等商業(yè)物業(yè)以自用。這是因為牛市階段資金充沛，并且房地產(chǎn)價格不斷上漲，持有物業(yè)會帶來資產(chǎn)增值收益。但當(dāng)熊市來臨時，企業(yè)資金饑渴、房地產(chǎn)折舊會讓物業(yè)貶值進而吞噬利潤。
此外，經(jīng)濟不景氣時，地產(chǎn)企業(yè)更注重資金周轉(zhuǎn)。資本實力不強的企業(yè)如果過多投資商業(yè)地產(chǎn)，可能會陷入資金困局。
目前，商業(yè)地產(chǎn)的投資收益正在下行。2008年第四季度，受跨國公司下調(diào)辦公物業(yè)租金預(yù)算及部分企業(yè)暫停擴租的影響，北京、天津、上海等城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金下降，可以預(yù)見，2009年也將是一個歉收年。
就短期而言，目前的經(jīng)濟形勢對大多數(shù)商業(yè)物業(yè)的租賃都將具有負面影響，但業(yè)態(tài)不同所受影響不同。已經(jīng)成熟并滿租的物業(yè)受沖擊較小，但新入市的物業(yè)則會有較大的租賃壓力。
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