商業(yè)地產(chǎn)泡沫破滅元年似乎已到來(lái)

　　商業(yè)地產(chǎn)的售價(jià)和租金的調(diào)整除了因?yàn)樾略龉��?yīng)量過大，還由于經(jīng)濟(jì)減速造成的租賃需求大大減少。
　　種種跡象表明，“商業(yè)地產(chǎn)泡沫破滅元年”似乎已經(jīng)到來(lái)。

　　現(xiàn)象

　　08年末，京城地產(chǎn)界傳出消息，奢侈品牌GUCCI不惜冒著違約以及賠償保證金的風(fēng)險(xiǎn)，放棄裝修了一半的店面從位于王府井的樂天銀泰店緊急撤離。
　　其后，市場(chǎng)又有消息稱，李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔將上海黃金城道步行街上位置最好的2萬(wàn)多平方米御翠豪庭商鋪低價(jià)甩賣。這也是和記黃埔2008年第三次在上海拋售物業(yè)。
　　近期，摩根士丹利也將在上海的多項(xiàng)收購(gòu)物業(yè)進(jìn)行打包整體出讓。據(jù)稱，大摩已經(jīng)密切接觸了多家外資基金。
　　而在廣州，不少客戶發(fā)現(xiàn)，原本要等一年以上的時(shí)間才能在中信廣場(chǎng)租到的寫字樓，現(xiàn)在原本等待租賃或購(gòu)買機(jī)會(huì)的客戶卻紛紛以各種理由打退堂鼓。
　　北京，太古地產(chǎn)內(nèi)地首個(gè)綜合商業(yè)項(xiàng)目原定于2007年10月開業(yè)，因招商不順一度將開業(yè)時(shí)間推遲到07年年底，后又推遲到了2008年6月，隨后太古又表示將采取南北區(qū)分步開業(yè)的方式在奧運(yùn)前逐漸開業(yè)。最終直到08年12月南區(qū)才正式開業(yè)，而5萬(wàn)平方米、定位更加高端的北區(qū)仍在繼續(xù)招商。

　　數(shù)據(jù)

　　08年十月份廣州一手寫字樓成交量為13530平方米，創(chuàng)歷史新低，僅為上半年月均成交量的36%，與此同時(shí)，寫字樓的平均租金也開始大幅下調(diào)，珠江新城的租金比去年同期下降三成。
　　在上海，2008年全年上海甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)83.7萬(wàn)平方米(其中浦東地區(qū)61.9萬(wàn)平方米)，達(dá)到歷年新高。而當(dāng)年市場(chǎng)吸納量只為36.6萬(wàn)平方米。
　　有關(guān)分析數(shù)據(jù)顯示，2008年11月，上海商鋪市場(chǎng)的成交量為6.77萬(wàn)平方米，成交量與10月相比基本不變，但供應(yīng)量比11月有所下滑，供需比因此上升為1：0.49，整個(gè)市場(chǎng)的供大于求的局面依然沒有逆轉(zhuǎn)。
　　在北京，DTZ戴德梁行的研究報(bào)告顯示，2008年上半年北京商業(yè)總供應(yīng)量達(dá)180萬(wàn)平方米，三季度又新增76.2萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)，計(jì)劃開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目面積合計(jì)將高達(dá)630萬(wàn)平方米。

　　REITs輸血？

　　雖然Reits即將推出的消息似乎給很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)了希望，但是一位港資券商分析師對(duì)《觀點(diǎn)地產(chǎn)》表示，REITs對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的作用被市場(chǎng)高估了。REITs適合一些成熟的、租賃情況理想的商業(yè)物業(yè)，投資收益率通常要達(dá)到7%以上才能夠獲得投資者認(rèn)同從而上市套現(xiàn)。無(wú)論是香港還是新加坡，符合這一條件的商業(yè)物業(yè)只占很小一部分。
　　而目前國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)資產(chǎn)通過REITs上市套現(xiàn)的只有睿富基金一家。
　　睿富(0625.HK)于2007年6月上市，融資22.45億港幣，是以REITs形式上市，其資產(chǎn)主要為位于北京燕莎商圈的優(yōu)質(zhì)甲級(jí)辦公樓大廈北京佳程廣場(chǎng)。而國(guó)內(nèi)第一家REITs越秀房地產(chǎn)信托基金，其主要資產(chǎn)為廣州白馬服裝市場(chǎng)。
　　國(guó)內(nèi)目前能達(dá)到佳程廣場(chǎng)和廣州白馬服裝市場(chǎng)這樣高收益的成熟商業(yè)物業(yè)并不多見。此外，上述分析師指出，REITs出臺(tái)的進(jìn)度仍無(wú)法預(yù)測(cè)。

　　經(jīng)濟(jì)周期

　　多數(shù)分析認(rèn)為，此次商業(yè)地產(chǎn)的售價(jià)和租金的調(diào)整除了因?yàn)樾略龉��?yīng)量過大，還由于經(jīng)濟(jì)減速造成的租賃需求大大減少。根據(jù)中金公司對(duì)中國(guó)過去30年的各經(jīng)濟(jì)下行周期的研究，經(jīng)濟(jì)增速的下滑通常會(huì)持續(xù)3年以上。
　　而據(jù)海關(guān)初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，08年11月單月，中國(guó)出口超千億美元，較去年同期大幅跳水，海關(guān)總署向中央上報(bào)數(shù)據(jù)的頻率已經(jīng)由以往的每10天一次調(diào)整為每天一次。
　　中國(guó)不是第一次面對(duì)外需的疲軟。
　　1998年時(shí)，外經(jīng)貿(mào)部的官員曾向朱镕基承諾，即使達(dá)不到1997年20%的增長(zhǎng)率，踮踮腳跟怎么著也能摸到10%。結(jié)果令朱镕基大失所望，是負(fù)增長(zhǎng)，而且這一負(fù)就是3年：從1998年到2000年，持續(xù)低迷。
　　在中金公司看來(lái)，此次外需惡化程度比1998年更高。照此推斷，本輪出口負(fù)增長(zhǎng)很可能出現(xiàn)連續(xù)三年以上的。
　　此外，中央出臺(tái)的“保八”政策和1998年亞洲金融危機(jī)后推出的宏觀經(jīng)濟(jì)刺激政策幾乎一脈相承：都是加大固定資產(chǎn)投入，大造基建。然而，此次政策的效果卻不一定能夠強(qiáng)過上一輪。在地產(chǎn)低迷的情況下，重工業(yè)產(chǎn)品的需求大幅下滑，而1998年則是啟動(dòng)房改之年。