文化商業(yè)問道"云起時"

    商業(yè)地產(chǎn)被大多數(shù)開發(fā)商視為畏途，更何況是面向小眾消費市場的文化商業(yè)，如果，這還是個單純的文化商業(yè)項目，無法依靠周邊住宅產(chǎn)品的銷售來平衡收益，同時規(guī)模還很有限，其開發(fā)難度可想而知。

    位于北京長安街畔白云路邊白云觀前的“云起時”【珍寶花園】就是這樣一個文化商業(yè)項目，深入解讀其緣起和發(fā)展當(dāng)會獲得很多有益的啟示。

一問：“云起時”【珍寶花園】具備怎樣的文化商業(yè)基因？

“云起時”【珍寶花園】位于白云路邊和白云觀前的兩幅建設(shè)用地在北京市總體規(guī)劃中的用地性質(zhì)明確為文化商業(yè)，這是政府部門對這段城市空間所設(shè)定的發(fā)展目標(biāo)，之所以會做出這樣的預(yù)期愿景，緣于這幅土地所具備的基因文脈——

拱衛(wèi)香火鼎盛的千年道觀，北接長安街、首都博物館，南隔蓮花池東路即是天寧寺塔（始建于遼代，與白云觀同為國家級文物建筑，其所在區(qū)域已被規(guī)劃為創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)）——底蘊(yùn)深厚的文化脈絡(luò)為文化商業(yè)的經(jīng)營提供了一個獨具特色的場所環(huán)境；與此同時，周邊的中央商務(wù)區(qū)和西擴(kuò)至白云路的金融街為文化商業(yè)經(jīng)營提供了高端、穩(wěn)定的市場需求。

回顧北京清代興起的文化商業(yè)街區(qū)琉璃廠，其形成原因一是漢族官員居于城南，上朝下朝必經(jīng)此地，二是周邊會館云集，趕考的學(xué)子眾多，引來各地的書商紛紛在這里設(shè)攤、建室，逐漸發(fā)展成為人文薈萃的文化街市。

再看北京新地標(biāo)798藝術(shù)區(qū)，藝術(shù)家們聚集這里，也不僅是因為舊廠房空間高大、租金便宜，北京東部地區(qū)的國際化氛圍以及投資前衛(wèi)藝術(shù)的外國資本更是這里的文化商業(yè)發(fā)展起來的內(nèi)在根源，又獲政府包容和扶持近十年方有今日之貌。

同理，對“云起時”【珍寶花園】來說，城市歷史文脈、區(qū)域政商優(yōu)勢是成就此處文化商業(yè)場所最具決定性的基因。

二問：誰是“云起時”【珍寶花園】現(xiàn)在和將來的投資者與經(jīng)營者？

高端文化商業(yè)需要較高的經(jīng)營水準(zhǔn)，成功者多長袖善舞，擁有成熟的經(jīng)營模式，積累了廣泛的客戶資源，目前已入駐“云起時”【珍寶花園】的商家充分體現(xiàn)了這一特點——

坐擁周邊政商云集的區(qū)位資源，有若干家文化商務(wù)會所設(shè)立于此，或以茶館為店面招牌，或根本就不設(shè)招牌，會所主持者主要為特定的客群舉辦書畫、玉石、品茗活動，城市中心便利的交通條件以及獨具特色的空間環(huán)境，令這樣的文化經(jīng)營適得其所，正所謂“文化搭臺，經(jīng)濟(jì)唱戲”。

相比上述文化商務(wù)會館而言，“澤中畫廊”、“泰吉軒攝影畫廊”和“深巷畫廊”更加對公眾開放一些，除周一按慣例閉館之外均歡迎參觀，展覽主題定期更換，周末常有畫展開幕式，所經(jīng)營的繪畫、攝影藝術(shù)品類型也以具有收藏價值的當(dāng)代經(jīng)典作品為主，符合北京西部城區(qū)中央機(jī)關(guān)部委以及教育界、金融界人士的投資和審美取向。

臨白云路還有兩家經(jīng)營金銀珠寶首飾的店面，其中的“人之初寶典金店”是國和金證(北京)黃金制品有限公司首家旗艦店，該公司是國內(nèi)唯一獨創(chuàng)性地運用貴重金屬為原料制作并銷售個性化新生兒“出生紀(jì)念金銀證”的專業(yè)公司，將旗艦店設(shè)在“云起時”【珍寶花園】，面向白云路上每天川流不息的車水馬龍和白云觀傳統(tǒng)節(jié)日里熙熙攘攘的祈福人群，起到了很好的品牌宣傳作用。

更耐人尋味的一點是，上述這些會館、畫廊、金店的經(jīng)營者更加傾向于買下（而不是租賃）其經(jīng)營店面，一方面是基于其資金實力，另一方面也是基于其經(jīng)營需求——正如調(diào)侃古玩字畫店的俗語所言“三年不開張，開張吃三年”，越是高端的文化商業(yè)越需要長期持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營空間來培育市場、積蓄人脈、塑造品牌；加之作為業(yè)主，伴隨文化商業(yè)經(jīng)營的收益還可以獲得城市中心商業(yè)物業(yè)的增值。

“云起時”【珍寶花園】的沿街獨立店面提供了這樣的空間，因此，這里很多商家既是經(jīng)營者，同時也是投資者——“有恒產(chǎn)者有恒心”，這些經(jīng)營者在周邊大型停車庫、綠地以及白云觀擴(kuò)建工程實施階段，帶著“真金白銀”先期投資入駐，是打造百年老店、構(gòu)建文化商業(yè)街區(qū)的中堅力量。

“云起時”【珍寶花園】店面的買家中還有一部分是純粹的投資者，盡管在項目銷售伊始，就明確告知客戶此為文化商業(yè)項目——首先，根據(jù)國家政策法規(guī)不得售后包租，業(yè)主需要自行出租，再者，購買面向花園層公共空間的店面還要簽署定向出租給文化商業(yè)經(jīng)營者的承諾書，在這種情況下，投資依然非常踴躍，花園層的店面甚至早于其他沿街店面售罄。投資者的組成以高知識高收入階層為主，充分了解城市中心文化商業(yè)的特點和價值，有從事城市規(guī)劃工作的投資者從城市發(fā)展角度來判斷發(fā)展前景，還有一些投資者以免費合作的形式或是相對較低的租金交由文化商業(yè)的經(jīng)營者來經(jīng)營，持有獨立店面物業(yè)靜待升值。

相比投資者對遠(yuǎn)期前景的篤定從容，在“云起時”【珍寶花園】租賃店面的經(jīng)營者目前要面對周邊綠地、道路等在施工程，經(jīng)營環(huán)境有待完善，文化商業(yè)氣氛也還有待培育，有些簽下長期租約的經(jīng)營者在周邊政府機(jī)關(guān)擁有固定的客戶群，堅持高端品牌經(jīng)營，但其中也有部分依賴過往人流的低端或非文化類的經(jīng)營形態(tài)出現(xiàn)，顯出急功近利的架勢，因店面各自獨立，二者道行高下立判。未來真正淘汰這些低端經(jīng)營形態(tài)的力量源自這幅土地自身的基因文脈和環(huán)境設(shè)施的完善成熟，因為，盡管這里地處城市中心，但是，相對高端且低密度的街區(qū)環(huán)境并不支持薄利多銷的低端業(yè)態(tài)，著名宗教祈福場所、城市綠地、大型地下車庫等都是為文化商業(yè)經(jīng)營帶來高附加值的獨特元素。

三問：“云起時”【珍寶花園】將為城市中心帶來怎樣的變化？

北京城市中心的發(fā)展方向是紓解人口，強(qiáng)化歷史文化街區(qū)特色，提升文化功能內(nèi)涵。

在“云起時”【珍寶花園】建設(shè)的同時，白云觀也在擴(kuò)建西路的中國道教協(xié)會辦公會所和東路的中國道教學(xué)院，其東側(cè)由陜西延長石油集團(tuán)投資的五星級酒店預(yù)計于2011年底投入運營……這片區(qū)域集中體現(xiàn)了北京城市中心的典型特征——古今交匯，政商云集。

“云起時”【珍寶花園】文化商業(yè)項目的開發(fā)運作，為白云觀周邊的環(huán)境整治工程提供了財政資金支持，7000平方米城市綠地和地下車庫至遲于2012年春天建成交付使用，為春節(jié)到白云觀祈福的民眾提供充分的停車便利和游憩空間。

“云起時”【珍寶花園】文化商業(yè)的經(jīng)營者也將為這片歷史文化街區(qū)注入新的活力和色彩，為城市提供更豐富的文化體驗以及更活躍的文化交流、展示和交易活動。