金融海嘯引消費疲軟 莞商鋪售價最高下調50%

       許是帶動效應。這段時間以來，東莞住宅銷售市場持續(xù)看好，沉寂已久的商業(yè)地產也一度經歷“小陽春”。對此，有觀點認為，不排除與住宅地產所激發(fā)的消費信心有關聯。
      但一場金融危機引發(fā)的消費疲軟市場，也不可避免地帶來商業(yè)項目租售價格的大幅度下調。還有，商業(yè)地產所遭遇的資金鏈難題也并不是信托資金出臺能夠完全解決的。
      商業(yè)項目售租價齊降
      “目前我們項目還沒有動工，我們在考慮是否要做一個大型的商業(yè)廣場”。2月23日，坐落于西平地塊的一直未動工的項目開發(fā)商如此對記者表示。
      伴隨著這段時間住宅銷售態(tài)勢的持續(xù)走好，景湖時代目前明顯加快了開發(fā)進程。光大地產營銷總監(jiān)趙洪亮告訴記者，該項目落成后，將包含一個大型的購物廣場。僅一路之隔，四環(huán)路的另一端，中信商業(yè)廣場已經封頂。
      此外，伴隨著東莞會展中心與第一國際之間的豐泰廣場、東莞大道的臺商大廈、金盈大廈等項目進程的加快和落成，“今明兩年商業(yè)地產的供應量將會面臨比較大的銷售困境”。一直關注東莞商業(yè)地產發(fā)展的某業(yè)內人士如此告訴記者。但這并不意味著商業(yè)地產目前陷入困境。
      一如住宅地產的銷售態(tài)勢，商業(yè)地產這段時間也在經歷“小陽春”�！叭ツ晡覀兘哟�了50批客戶，大概只有5套的成交量，成交率還不到10%；這段時間每18批客戶中就有8套成交量，成交率近50%”，說起這段時間的成交情況，豐碩廣場的銷售員臉上掠過一絲欣慰。該銷售員告訴記者，這段時間以來，投資商業(yè)物業(yè)的投資客明顯增多，據她分析這是“股市變好解套了一部分資金”的緣故。
      盡管如此，依然沒辦法掩飾商業(yè)地產面臨的供求關系失衡的局面。作為房地產發(fā)展的風向標，很多時候，上海商業(yè)地產所面臨的問題，正是全國商業(yè)地產的縮影。相關數據顯示，今年1月，上海寫字樓供應量為19.17萬平方米，成交面積為9.17萬平方米，供需比為1：0.48，且連續(xù)第七個月供大于求（供需比一直保持在1：0.5左右）矛盾突出。
      這種情況同樣在東莞上演。中原地產提供的一份數據也顯示，去年新增寫字樓面積14.16萬平方米，成交面積7.32萬平方米，供求比重為1.93：1；去年商鋪成交面積為20.81萬平方米，與供應相比供求壓力突出。
      業(yè)內人士告訴記者，從需求方面來看，在全球經濟危機的影響下，一些企業(yè)迫于節(jié)約成本考慮，紛紛削減辦公用房預算，甚至向次級商務區(qū)或非核心寫字樓搬遷。
      供求關系的另外一方面，便是售價和租價的持續(xù)下滑。
      “去年某商業(yè)項目開盤價格為15000元/平方米，后來在市場急劇下滑的前提下，該項目價格下調為7500元/平方米，下調幅度為50%”。一不愿意透露姓名的某業(yè)內人士如此告訴記者，他表示，從去年去年來看，一手住宅價格的不斷下探，也直接影響了商業(yè)項目的價格體系，“商業(yè)項目售價下調幅度超過3成�！毕嚓P數據顯示，去年寫字樓全年成交均價為8102元/平方米，6月份以來價格持續(xù)快速下探。商鋪方面，去年成交均價為12550元/平方米，與前年相比下降了19.67%，中原地產營銷總監(jiān)楊波認為，去年商鋪物業(yè)月度成交價格受個盤影響大，但從全年成交價格的走勢可以看到，商鋪價格一路往下行。
       從租價來看，“去年中心區(qū)域寫字樓價格下調10%~20%”業(yè)內人士如此表示。
       市場需求還將萎縮
       一場金融海嘯，寒風吹冷國內消費市場。
       繼去年全球第三大家居零售公司，英國翠豐集團旗下的百安居宣布在內地關閉4家門店，并將新店計劃放緩外，日前，百安居萬江門店將要撤出新華南mall·生活城的消息也塵埃落定。另外，根據媒體報道，進駐上海淮海路15年的日本伊勢丹百貨，也于去年結束營業(yè)并撤出上海；百佳超市在上海的旗艦店也宣布在去年底正式歇業(yè)；全球排名第二的便利零售品牌OK便利店在東莞的12家店鋪，也全部關店。
      中原地產商業(yè)總監(jiān)王志輝表示，金融危機爆發(fā)后，許多商戶因不堪經營壓力，紛紛退租，有些甚至連押金都不要，淡出零售行業(yè)。
      盡管這段時間以來，商鋪銷售表現出可喜的一面，但業(yè)內人士告訴記者，從今明兩年來看，伴隨著存量商鋪和新增供應量，東莞商鋪銷售面臨較大挑戰(zhàn)，作為開發(fā)商，有可能會采用降價、售后包租等形式打開局面。從另外一方面來看，整個經濟基本面尚未完全恢復，因此，市場需求還將萎縮，部分高端零售物業(yè)開店計劃受阻。
      遭遇資金鏈難題
      這段時間，房地產進入十大振興規(guī)劃被媒體炒得沸沸揚揚。盡管這一說法并沒有得到國務院的正面回應，全國人大常委會原副委員長、中科院研究生院管理學院院長成思危甚至在事后表示“這是媒體的誤讀”，但此前根據某媒體報道的規(guī)劃內容中提到的，商業(yè)地產將獲得更大金融支持，這也從側面反應出：商業(yè)地產也同樣面臨著資金鏈短缺的難題。
      北大房地產金融研究中心主任馮科在博客中寫道，現在商業(yè)地產面臨最大的困難不是泡沫，而是缺乏金融支持。
      與住宅地產不同，住宅一般通過銷售回籠資金，再者，在銀行貸款方面，住宅可以提供15年、20年甚至更長時間的貸款周期。王志輝表示，在東莞，商業(yè)項目貸款5成，年限是10年，這一點驗證了馮科的觀點。馮科在其博客中表示，商業(yè)地產通常需要15~20年的周期來回收它的成本，商業(yè)地產的盈利主要不是靠銷售而是靠租賃。但國內銀行大量提供的是兩年以內的信貸，很少提供15年、20年的長期貸款。以長期運作和經營為主的商業(yè)地產開發(fā)商資金鏈難以得到滿足。
      全國工商聯房地產商會商業(yè)不動產專業(yè)委員會主任朱凌波接受媒體采訪時表示，尚不能做到對長線運作的商業(yè)地產項目進行有效監(jiān)管和風險控制，是致使銀行鮮敢涉足商業(yè)地產領域的主要原因。因此，開發(fā)商不僅在資金壓力巨大的項目開發(fā)前期找不到貸款支持，即便是在項目的經營階段也找不到合適的金融產品。
      這一點與中國房地產職業(yè)經理人聯盟秘書長陳云峰的觀點不謀而合。他表示，商業(yè)地產本質上為金融產品，需要金融行業(yè)的強有力支撐，而今一場不期而遇的金融危機，正讓商業(yè)地產發(fā)展經歷挫折。
      商業(yè)地產在銀行貸款方面遭遇較大瓶頸，很多人想到了REITs的出臺。早前，某網絡的市場調查顯示，認為REITs出臺能解決商業(yè)地產融資瓶頸的人士為47%。
      對此，中原地產營銷總監(jiān)楊波也表示，作為經營性資金，REITs的出臺為商業(yè)地產的發(fā)展帶來一個利好，她甚至認為“這可以在一定程度上促成商業(yè)地產項目的成交量”。
     也有不同的觀點，認為，即使REITs出臺，也不可能完全解決商業(yè)地產所有的資金問題，它對于持有大型商業(yè)物業(yè)的套現、大型連鎖擴張企業(yè)可能會立竿見影，但對于中小企業(yè)和開發(fā)類產品可能收效甚微。
      王志輝表示，從商業(yè)項目運作情況來看，大多數本土發(fā)展商都是以租賃為主，再者，大多數開發(fā)商不是單一開發(fā)商業(yè)項目，許多是與住宅一起開發(fā)，“資金鏈短缺是不容爭議的問題�！�
     小戶型寫字樓發(fā)展空間受限
     房貸新政的實施，引發(fā)消費者進入觀望潮，住宅銷售市場也因此長時間陷入銷售困境。疲軟的市況，讓一部分開發(fā)商深為憂慮，尤其是一些以小戶型為主打產品的開發(fā)商，為了尋找銷售突破點，在去年一度刮起小戶型變臉寫字樓的旋風。
      根據記者了解，去年，君悅2046、卡布斯廣場等樓盤都有修改規(guī)劃，變成寫字樓。這一現象因為“住改商”的松綁而帶來深刻影響。中原地產相關負責人表示，“住改商”的松綁對中小型寫字樓造成影響，大小寫字樓都面臨了尷尬處境。據他介紹，由于住宅做商業(yè)的情況一直隱性存在，很多小戶型寫字樓租金已經與住宅租金相當或者更低。這個政策出來后，以小戶型為主的寫字樓市場會更小。