江門商業(yè)地產(chǎn)“有得做”

  　核心提示：

　　在房地產(chǎn)調(diào)控壓力之下，投資者的目標(biāo)開始從住宅向商業(yè)轉(zhuǎn)移，江門義烏小商品批發(fā)城（以下簡稱“江門義烏”）成為典型代表。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，江門目前的商業(yè)地產(chǎn)集中于老城區(qū)。北新區(qū)和江海區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項目正處于起步發(fā)展階段，尚未形成區(qū)域?qū)嵙Γ�未來十年是黃金發(fā)展期。商業(yè)地產(chǎn)目前仍具備相當(dāng)大的投資價值，或許是社會投資資金目前最好的出路。業(yè)內(nèi)人士提醒投資者，要根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的特點，結(jié)合自己的實際，謹(jǐn)慎投資。

　　文/圖 江門日報記者 劉志聰

　　江門義烏熱銷

　　商業(yè)地產(chǎn)項目引發(fā)關(guān)注

　　江門義烏方面透露，10月中旬開盤后，投資客戶和商戶的熱情非常高，開盤當(dāng)天超過2000組近4000名客戶到場。到場的客戶當(dāng)中，既有白發(fā)蒼蒼的老者，也有年輕人，不少人和親戚朋友一起過來。至今，江門義烏項目已經(jīng)銷售了2000多套商鋪，大概占到貨量的80%。

　　廣州美吉地產(chǎn)營銷總監(jiān)湯建軍指出，江門義烏項目產(chǎn)品受到投資者和本身有經(jīng)營項目的商戶的青睞，主要是因為目前住宅市場受到打壓，很多人把投資的眼光和資金投向商業(yè)地產(chǎn)，“是時勢造就的”。江門義烏項目產(chǎn)品，因為面積較小，很多人都可以投資得起，而且義烏小商品的品牌延續(xù)得好，所以受到社會投資資金的青睞。目前可以讓投資者投資的商業(yè)項目并不多，所以一上市便熱銷。江門義烏不僅有江門人買，也有中山和佛山等外地的人來買。

　　江門市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長黃德文認(rèn)為，江門義烏的產(chǎn)品賣得好，是因為其產(chǎn)品有別于超市百貨和街邊鋪位等商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，其處于高檔商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品和傳統(tǒng)商業(yè)街鋪中間，屬于新生事物，所以受到投資者的青睞。江門義烏整個項目的發(fā)展，今后關(guān)鍵要看物流，這也是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方向�！澳睦锉阋�、方便，消費者就會去哪里。物流費用低，將使產(chǎn)品的價格在市場中更具競爭力�！秉S德文說。

　　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的路還很長

　　湯建軍認(rèn)為，老城區(qū)的中遠(yuǎn)大廈、地王廣場等是傳統(tǒng)商場街區(qū)的代表，北新區(qū)益華百貨則成為了新興商業(yè)龍頭，其它超市則點綴著城市的商業(yè)配套。老城區(qū)的商業(yè)發(fā)展得很好，但北新區(qū)的商業(yè)“跟不上”。北新區(qū)北至北環(huán)路，目前只有北新區(qū)南部的益華百貨等商業(yè)項目投入運營，商業(yè)配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了已經(jīng)入住的住宅項目。廣州珠江新城，過去商業(yè)也很差，但隨著入住率的不斷提高，交通的不斷改善，商業(yè)項目的不斷進駐，整個區(qū)域也跟著旺了起來。北新區(qū)要繁華，首先就要做好交通和商業(yè)項目配套，而這，起碼需要5年時間。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，目前江門缺少國際大型超市，規(guī)模和檔次“上不去”，賣的是中端和低端的貨品。江門商業(yè)地產(chǎn)“有得做”，北新區(qū)和江海區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項目才剛剛起步，未來十年是黃金發(fā)展期。就目前的布局來看，必須有大型商業(yè)超市的補充，近期將開業(yè)的樂購東華店便是代表之一。另外，已經(jīng)奠基的時代廣場和確定進駐江門的蘇寧廣場等商業(yè)項目，將撐起江門商業(yè)地產(chǎn)的框架。湯建軍認(rèn)為，今后新市民廣場建設(shè)完善后，卜蜂蓮花將與益華百貨、金匯國際金融中心、上城財富中心等一起，成為江門商業(yè)最大容量的片區(qū)。

　　黃德文也表示，江門商業(yè)地產(chǎn)在珠三角來說算是“落后了”，不過，今后，伴隨著交通優(yōu)勢的顯現(xiàn)，江門商業(yè)地產(chǎn)的前景會越來越廣闊。江門商業(yè)地產(chǎn)目前只處于起步階段，并不像一些人所擔(dān)憂：“江門超市太多了”。如果商業(yè)地產(chǎn)項目能不斷提升江門的消費層次，會吸引來自五邑各地及周邊城市的消費者前來消費。

　　投資商業(yè)地產(chǎn)也要注意風(fēng)險

　　通常商業(yè)地產(chǎn)項目的產(chǎn)品會采用租或售的形式呈現(xiàn)在投資者面前。業(yè)內(nèi)人士指出，只租不售的商業(yè)地產(chǎn)項目，證明發(fā)展商對商場“很有信心”；只售不租的商業(yè)地產(chǎn)項目則是發(fā)展商短期內(nèi)有回籠資金的需要。街鋪是一定會賣出去的，因為售價較高。三者對于投資者而言，只租不售的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的升值空間會更高，但如果貶值也是貶值得最快的。

　　“全國的商業(yè)地產(chǎn)項目今年都賣得不錯。商業(yè)地產(chǎn)是值得投資的，但具體要看產(chǎn)品目前是否已經(jīng)處于高位，還有沒有升值空間。天河城早期的地鋪只賣10000元/平方米，租金不到100元/平方米，但目前的租金已經(jīng)超過了1000元/平方米，投資回報率相當(dāng)高�！睖�建軍說，如果商業(yè)項目經(jīng)營不善，會讓商業(yè)物業(yè)迅速貶值。所以投資者租賃或購買商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，一定要看發(fā)展商的實力。在所有商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品中，街鋪的風(fēng)險最低，值得長線投資。

　　住宅受調(diào)控政策影響，江門商鋪市場借機發(fā)力，呈現(xiàn)火熱成交情況。除了江門義烏外，國慶期間臺山碧桂園在10月1日和5日推出的兩批商鋪發(fā)售當(dāng)天全部售罄。時間再往前，江海碧桂園推出的商業(yè)街商鋪、江門奧園推出的臨街商鋪都火了一把。近期，市中心舊城改造項目世紀(jì)城近日也獲得兩張商鋪預(yù)售證，合計有199套商鋪可以推出市場。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒，商鋪和住宅盡管都是房地產(chǎn)項目，但商鋪的實用率、管理費、水電使用等方面都與住宅有很大的差別。近期，銀監(jiān)會對炒作商業(yè)地產(chǎn)發(fā)出內(nèi)部警示，要求“銀行對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的房貸標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)大幅高于住房按揭”。在監(jiān)管層的介入下，商業(yè)地產(chǎn)貸款利率近期飆升。在這樣的政策背景下，投資者更應(yīng)該對投資商鋪的風(fēng)險有所預(yù)防。

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　　近期值得關(guān)注的

　　商業(yè)地產(chǎn)項目

　　上城財富中心：根據(jù)龍駿置業(yè)的構(gòu)想，位于五邑大學(xué)西北角上的上城財富中心，將集金融、保險、證券、科技研發(fā)、企業(yè)總部、商務(wù)辦公、高端教育培訓(xùn)、商務(wù)酒店等于一體。

　　綠島商城：位于江門汽車總站南邊，樓高21層，建筑面積超過45000平方米。1－6層為綜合商業(yè)場所，面積達(dá)18000平方米。東邊塔樓為寫字樓，定位為五邑地區(qū)企業(yè)的辦公室和展示廳。西邊塔樓為中高檔商務(wù)酒店。

　　綠島商城目前已經(jīng)封頂，將于2012年底開業(yè)。綠島商城只會賣少量的鋪位，絕大部分會租出去。

　　星匯名庭商業(yè)體：位于北環(huán)路上的星匯名庭四期將興建江門地區(qū)最具規(guī)模的旗艦式POPARK MALL（創(chuàng)新休閑商業(yè)綜合體）以及由國際酒店管理公司管理的高端商務(wù)公寓。

　　樂購東華店：樂購東華店正在進行全面裝修，將于今年年底開業(yè)，屆時將成為江門首家大型國際超市。